Propietarios morosos: medidas para el cobro de deudas de Comunidad (I) Procedimiento Previo.

Esta situación tiene como consecuencia la falta de liquidez de las Comunidades de Propietarios, que se encuentran muchas veces en dificultades para hacer frente incluso a sus gastos corrientes, por no hablar de reparaciones necesarias u obligatorias por las Inspecciones Técnicas de Edificios o de sus instalaciones. La conclusión, suele ser la de siempre: los que habitualmente pagan sus gastos de Comunidad con normalidad, tienen que suplir la falta de aportación de los propietarios que no lo hacen.

Es especialmente indignante el impago de los gastos de Comunidad por parte de las entidades financieras que, teniendo medios para hacer frente a dichos gastos, simplemente dejan de pagar a sabiendas de la lentitud con la que, normalmente, actúan las Comunidades de Propietarios, que para adoptar cualquier medida legal, requieren previamente de un acuerdo de la junta, que con mucha seguridad se celebrará anualmente.

Para tratar de poner freno al impago de los gastos de Comunidad ha de tenerse en cuenta que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) establecen una serie de medidas que favorecen el cobro de dichas deudas.

Para acogerse a estas medidas, no obstante, es necesario seguir un procedimiento muy garantista con el deudor, pero que permite finalmente, que la existencia de la deuda no pueda ser discutida en juicio:

1.- Convocatoria de junta, donde deberá figurar en el orden del día la liquidación de saldos morosos de comunidad, así como la aprobación del acuerdo de iniciar las acciones legales oportunas para el cobro de la deuda, facultando al presidente para otorgar poderes generales para pleitos así como para la designación de abogados y procuradores.

Lo más adecuado parece que dicha convocatoria sea la de la Junta General Ordinaria, en la que, además de la renovación de cargos directivos de la Comunidad, se acuerde la aprobación de las cuentas de la misma.

Debe recordarse aquí que si una entidad financiera es propietaria, por adjudicación, de un inmueble, ha de notificársele la convocatoria de la Junta. Lo mismo ocurre cuando el propietario es algún organismo oficial (IVIMA...). Si dicha entidad se puso en contacto con el Administrador Secretario y facilitó un domicilio de notificaciones, deberá remitírsele allí la convocatoria.

2.- Junto con el orden del día deberá facilitarse el listado de los propietarios deudores y el importe de su deuda, con el apercibimiento de que, si no saldan esa deuda antes del inicio de la reunión, se verán privados de su voto en junta, aunque podrán participar en la misma. Este listado es el primer aviso al deudor de que aparece como moroso en la contabilidad de la Comunidad.

Respecto de la distribución de este orden del día, se ha de ser cuidadoso por las implicaciones que dicha distribución pueda tener en relación con la Ley 15/1999, de 15 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD). Si la lista incluye personas físicas, el Administrador Secretario deberá asegurarse de que únicamente reciben dicha convocatoria los propietarios de la Comunidad.

La fijación en el tablón de anuncios, ascensor, portal, etc.. de los listados de morosidad (insisto, siempre que incluyan personas físicas) puede contravenir la LOPD, ya que dicho listado estará accesible a personas no relacionadas con la Comunidad (visitas, carteros, técnicos, etc...), lo que puede dar lugar a sanciones. De otro modo, si el listado es entregado a los propietarios (en sobre nominal y cerrado), la cesión de los datos de tercero (de los propietarios deudores) será en cumplimiento de una norma legal (art. 15.2 LPH) y por lo tanto, no supone vulneración de la LOPD, que exime de la necesidad de contar con el consentimiento del afectado para la cesión de datos de tercero, precisamente, cuando la misma es consecuencia de una ley (art. 11.2.a) LOPD).

3.- En la Junta deberá acordarse la aprobación de las cuentas, de los saldos deudores y de las acciones legales por el sistema de doble mayoría (normalmente, en segunda convocatoria): el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes y representados (cada propietario presente y cada propietario representado, suponen un voto; p. ej: un propietario con una representación de otro propietario, tiene dos votos; un propietario con dos propiedades, tiene un voto), que a su vez supongan la mayoría de los coeficientes presentes y representados.

Si la reunión fuera en primera convocatoria (es poco habitual), la doble mayoría estará constituida por el voto favorable de la mayoría de los propietarios (hay que sumar la mitad más uno del total de los propietarios de la Comunidad), que a su vez representen más del 50% del total de los coeficientes de la Comunidad, independientemente del quórum presente en la junta.

Los propietarios con deudas pendientes no tendrán derecho a voto ni su coeficiente servirá para determinar el quórum de junta, pero podrán intervenir en las deliberaciones de la misma.

4.- Cerrada el acta con la firma del Administrador Secretario y con el Visto Bueno del Presidente en el plazo de 10 días desde la celebración de la junta, deberá enviarse un requerimiento fehaciente al propietario deudor. Dicho requerimiento tiene por objeto comunicar el acuerdo de liquidación de la deuda y la aprobación del ejercicio de las acciones legales. Se puede aprovechar para requerir el pago también, pero el requisito legal es la comunicación del acuerdo.

Este requerimiento deberá ser enviado al domicilio que el deudor haya señalado para sus relaciones con la Comunidad, y a falta de una comunicación expresa de un domicilio alternativo, en la vivienda o local de la Comunidad de su propiedad. El coste de la comunicación (normalmente, burofax con certificación del original y acuse de recibo), se incluirá en la posterior reclamación judicial.

En el caso que, enviado el requerimiento al domicilio señalado, no sea posible la comunicación, deberá intentarse en la vivienda o local en la Comunidad. Si pese a todo, no se puede realizar la comunicación, ya sea por ser domicilio desconocido o porque el deudor no recoge la comunicación, deberá elaborarse un edicto, un cartel, con el mismo contenido que el requerimiento, pero añadiendo una breve explicación de por qué se acude a este sistema de publicación. El edicto, deberá estar firmado por el Administrador Secretario, con el visto bueno del Presidente. Es conveniente añadir, tras las firmas, una pequeña diligencia, diciendo que de conformidad con lo previsto en el art. 9.1.h) de la LPH, el edicto ha estado publicado durante tres días naturales en el tabón de anuncios de la Comunidad o, en su caso, en lugar visible. Dejaremos un espacio para incluir la fecha inicial de la publicación y la final. Esta diligencia, será firmada también por el Administrador Secretario, con el Visto Bueno del Presidente una vez se retire el anuncio.

En el caso de sociedades (empresas, entidades financieras, etc...), antes de acudir al sistema de publicación, si fue negativa la citación en la vivienda o local y no han facilitado otro domicilio, debe enviarse el requerimiento al domicilio social que conste en el Registro Mercantil.

5.- Con toda esta documentación es conveniente dirigirse a un Abogado en ejercicio para que interponga la correspondiente reclamación judicial. Si bien no es necesaria la intervención de Abogado para el escrito inicial de procedimiento monitorio, sí lo será en los trámites posteriores, por lo que es conveniente acudir a un profesional especializado en propiedad horizontal, como los que encontrará en ADL FINCAS.

Al escrito inicial de proceso monitorio es necesario adjuntar el poder general para pleitos, una certificación expedida por el Administrador Secretario de la Comunidad en la que figure la deuda mantenida por el deudor, su período de generación y la fecha de la reunión en la que se aprobó la liquidación. Si este mismo deudor tiene otros procesos pendientes, será necesario incluir la totalidad de la deuda, pero indicando qué cantidades son objeto de reclamaciones anteriores.

Del mismo modo, se adjuntará necesariamente la comunicación del acuerdo de la Comunidad efectuada (punto 4), los justificantes de pago de los gastos del requerimiento, el acuse de recibo y, en su caso, el edicto que fue publicado en el tablón de anuncios de la Comunidad.

Además es conveniente aportar información registral de la vivienda o local (para comprobar la titularidad del inmueble y a los efectos de un posterior embargo) y copia del acta de la junta de propietarios en la que se adoptó el acuerdo de liquidación de saldos deudores y el ejercicio de acciones legales.

Aquí añadiremos que las reclamaciones civiles por importe inferior a 2.000,00 euros están exentas del pago de tasas judiciales, lo que hace conveniente que las Comunidades liquiden, al menos anualmente, dichas deudas, para que las cuantías de los asuntos no se aumenten, generando mayores gastos.

En posteriores publicaciones, explicaré el desarrollo del proceso judicial, las posibles actitudes del demandado y las posibilidades de ejecución de la resolución judicial que se dicte.

Enrique Naya Nieto
Abogado