Se amplía al ejercicio corriente y los tres anteriores la afeccion real de los gastos de comunidad. Regulación legal de las subcomunidades.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el Boletín Oficial del Estado del día 27, modifica en su Disposición Adicional Primera, la Ley 49/1960, de 13 de julio, de Propiedad Horizontal, en diversos preceptos, siendo lo más llamativo el incremento hasta en tres años de la afección real de los gastos de comunidad.

De esta forma, el segundo párrafo de la letra e) del art. 9 de la LPH, queda redactado de la siguiente forma:

"Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo."

Esto supone que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal deberá cerciorarse a través del correspondiente certificado expedido por el Administrador de la Finca, de que aquellos se encuentran al corriente de pago de los gastos de Comunidad, dado que de lo contrario, la finca podría resultar embargada por las deudas de comunidad generadas en el ejercicio en el que se produzca la transmisión o en los tres anteriores.
 
Esta Ley entró en vigor el día 28 de junio de 2013, y cabe preguntarse sobre la aplicabilidad de la misma a las deudas de comunidad generadas con anterioridad a su entrada en vigor. Dado que la Ley no incluye disposiciones transitorias, entendemos la misma completamente aplicable a las transmisiones por actos intervivos o mortis causa que se produzcan a partir de la entrada su entrada en vigor, independientemente del momento de generación de la deuda, no así a las transmisiones ya producidas.
 
Por otro lado, recogiendo la doctrina del Tribunal Supremo, se regulan por primera vez las subcomunidades de propietarios, a las que resultará de aplicación lo contenido en la Ley de Propiedad Horizontal. Hasta ahora y tras la reforma de la LPH producida por la Ley 8/1999, a las mismas, fundamentalmente comunidades ordinarias de garajes, se les aplicaba el régimen de las Comunidades de Propietarios de hecho, esto es, aquellas que sin tener un título constitutivo de propiedad horizontal, estaban compuestas por zonas privativas susceptibles de aprovechamiento exclusivo (plazas de garaje) y zonas comunes (rodaduras, accesos...), contribuyendo sus comuneros para el sostenimiento de los gastos del garaje no frente la Comunidad de Propietarios, sino ante la comunidad ordinaria.
 
Por primera vez, las referidas subcomunidades de propietarios tienen expresa regulación legal, a través de la nueva letra d) del art. 2 de la LPH, que dispone:
 
"Artículo 2
       
Esta Ley será de aplicación:
 
(...)
 
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica."
 
Finalmente, en la referida Disposición Adicional Primera de la Ley 8/2013, se llevan a cabo determinadas modificaciones de la Ley, fundamentalmente en relación a la obligatoriedad de determinadas obras y actuaciones impuestas por la Administración Pública (art. 10 de la LPH) y al régimen de los acuerdos para llevarlos a cabo (art. 17 de la LPH), regulando de forma expresa la posibilidad de acudir no sólo al juicio de equidad ante el Juzgado, sino la posibilidad de someterse a arbitraje o dictamen técnico.